住宅ローン借り換えのメリットは何?

住宅ローン借り換えのメリットは?諸費用はいくらかかる?

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住宅ローン借り換えの絶好機

ショッピングローンと違って住宅ローンは借り入れ金額が大きいために、数十年もの長期間に渡って返済するローンです。

 

借り入れたお金は利息を付けて返さなければいけませんが、住宅ローンのように数千万円単位の借入れでは、金利が数%違うだけで支払う利息は大きく変わってきます。

 

ですから、住宅ローン利用者は、より低い金利の住宅ローンを探すことが一番の「財テク」なのです。

 

金利1%の違いで支払総額が数百万円も違ってくるのが、住宅ローンの世界ですから史上最低レベルと言われる金利の今こそが、住宅ローン借り換えの絶好のタイミングなのです。

 

 

住宅ローン借り換えのメリットは?

住宅ローンを借り換えるメリットは、「借入金利を低くすること」です。借入金利が低くなれば、支払総額は低くなります。

 

払うお金が少なくなれば、それだけでメリットはありますよね。

 

その結果、返済期間を短縮化したり、毎月の返済金額を押さえることができたりなど、経済的な負担はかなり減少することができるのです。

 

 

メリットが出る人、出ない人

住宅ローンを借り換えるには、現在よりも低い金利の住宅ローンを新規で借り入れる必要があります。

 

一度住宅ローンを組んだことがある人は分かると思いますが、新規で住宅ローンを組む場合は様々な経費がかかりますよね。

 

住宅ローンを借り換える場合、借り換えることで抑えられた金額から住宅ローンを新規で組む場合の諸費用を差し引いて、残った金額が大きければ借り換えるメリットがあるのです。

 

ここまでの話を図式化すると以下のようになります。

 

(現在の住宅ローン支払い総額) − (借り換えた住宅ローンの支払総額) = A
※A:借り換えることで得した金額

 

(保証料)+(借入手数料)+(抵当権費用)+(印紙代、その他)= B
※B:借り換えに関する諸費用

 

借換えのメリットがある場合= A(得した金額) > B(新規借り入れ諸費用)

 

このように、新規の住宅ローン借入れにはかなりの諸費用の出費を伴いますから、住宅ローン利用者の全てが借り換えてメリットがあるとは限らないのです。

 

諸費用が高い住宅ローンを選んでしまうと結果的に損をしてしまうということも充分にありえます。

 

 

諸費用にはどんな費用が含まれるの?

では、住宅ローン借り換えのポイントとなる諸費用について考えてみたいと思います。

 

住宅ローン借り換えを検討している人は、現在の住宅ローンを組む際に一度経験していることなので覚えている人も多いと思いますが、念のための「おさらい」です。

 

さて、住宅を購入する際の諸費用とは「住宅の価格以外にかかる費用のこと」です。住宅を購入するには数多くの手続きをしなければならず、それに伴う費用がかかります。

 

更には火災保険や地震保険への加入、住宅ローンによっては団体信用生命保険に加入する費用も必要になります。

 

 

諸費用はいくらくらいかかるの?

住宅ローンの借り換えに必要な諸費用をピックアップしてみました。場合によっては、これら以外の費用もかかりますので、あくまで目安として考えてください。

 

【項目】                【費用】
融資事務手数料      :  融資金額の2.16%
保証料          :  金利 + 0.2%
団体信用生命保険料    :  金利 + 0.3%
火災・地震保険料     :  20万円
登記費用(司法書士手数料):  8万円
収入印紙代        :  2万円

 

借入金額にもよりますが、ざっと計算すると100万円以上の費用がかかってしまいます。

 

ですから、この金額を超える支払額の減額が望めなければ借り換えるメリットがないと思われます。

 

 

借り換えでメリットが出る目安は?

一般的に住宅ローンの借り換えでメリットが出ると言われる目安は「借入残高1,000万円以上、返済残期間10年以上、金利差1.0%以上」と言われています。

 

しかし、この数値はあくまで「一般的にはこう言われていますから、当てはまるようでしたら借り換えませんか?」という営業トークに使われることが多いので、実際にはどうなのか疑問です。

 

現在ではより条件の良いネット銀行系の住宅ローンが続々と登場しているため、古い目安よりももっと条件が厳しくても借り換えでメリットが出ることは多くなっています。

 

簡単にシュミレーションしてみましょう。

 

 

1000万円以上、10年以上、1.0%以上は本当か?

残高3,000万円、残期間25年(35年ローンで10年経過)、金利3.0%で計算すると、残高が24,292,099円、毎月の支払額は115,455円(初回のみ190,866円)になります。

 

この時点で金利1.5%の住宅ローンに乗り換えると、毎月の支払額が97,152円(初回のみ127,683円)になります。

 

肝心の支払総額ですが、25年は300カ月ですから以下のように試算できます。

 

(115,455円−97,152円) × 300か月 = 5,490,900円

 

どうですか?

 

これなら、借り換えるメリットは十分にありますね。

 

しかし、残期間5年(35年ローンで30年経過)だと毎月の支払額は109,469円(初回のみ117,446円)なので、以下の金額しかオトクになりません。

 

(115,455円 − 109,469円) × (12カ月 × 5年) = 359,160円

 

これでは、諸費用(この例では約100万円)を支払ったら赤字になってしまいます。

 

ですから、すべての借り換えにメリットがあるわけではないのです。つまり、住宅ローンを借り換えると決めたら「善は急げ!」です!!

 

住宅ローンの借り換えは、早い時期ほどメリットが大きいのです。

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